LOI Scellier :
Un nouvel avantage
pour les investisseurs

Ne dites plus « Robien » ou « Borloo » : à partir de 2010, ces avantages fiscaux seront remplacés par une nouvelle aide à l'investissement locatif. Votée le 22 décembre 2008, la loi Scellier (du nom du député UMP du Val-d'Oise François Scellier qui en est à l'origine) cohabitera durant l'année 2009 avec les deux anciens dispositifs.

Dans ce cadre, les investisseurs peuvent désormais bénéficier d'une réduction d'impôts pouvant aller jusqu'a 37 % du bien acquis ! La loi Scellier concerne tous les contribuables, quel que soit leur niveau d'imposition. Les ménages insuffisamment imposables ou n'étant pas dans une tranche d'imposition éligible au dispositif Robien vont donc pouvoir profiter d'une défiscalisation attrayante.

La réduction d'impôt est équivalente à 25 % du prix du logement pendant 9 ans, pour les acquisitions de biens neufs du 1" janvier 2009 au 31 décembre 2010. A partir du 1er janvier 2011, la reduction passera à 20 % du prix de revient du logement. II est possible de proroger l'engagement de location pendant 3 ans, renouvelable une fois. La réduction d'impôt sera alors de 2 % par an. On peut donc obtenir au total 37 % de réduction d'impôt sur 15 ans (soit jusqu'a 111 000 euros remboursés par l'Etat).

La réduction d'impôt de 25 %, étalée sur 9 ans, a raison d'un neuvième par an, représente pour un investissement de 100'000 €, une défiscalisation de 2 777 € chaque année pendant 9 ans. Lorsque la réduction d'impôt excède l'impôt à payer, le différentiel est reportable sur les 6 années suivantes. II n'y a pas de plafond de ressources du locataire à respecter mais un plafond de loyer. Les zones éligibles à la défiscalisation loi Scellier sont les zones A, B1 et B2 (comme pour la loi Robien).

L'exclusion de la zone C vise à éviter la construction de programmes dans les toutes petites villes. La valeur d'achat du bien immobilier est plafonnée a 300 000 euros (s'il y a des travaux a effectuer, c'est la somme totale de l'achat du bien et des travaux qui doit être inferieure a 300 000 euros).

Le locataire choisi peut être un membre de la famille s'il n'appartient pas au foyer fiscal.

Pour bénéficier de la loi Scellier

Le bailleur doit s'engager à louer le logement nu (non meublé) pendant 9 ans minimum à titre de résidence principale du locataire. Le logement doit être situé sur des communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (un décret doit paraitre fin mars pour préciser la liste des communes concernées).

Le loyer ne peut dépasser un certain plafond au m2 selon la zone géographique. La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal. La réduction d'impôt n'est applicable qu'aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l'article L. 111 9 du Code de la construction et de l'habitation.

Seuls les biens neufs sont concernés : l'engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
La réduction d'impôt n'est valable que pour un seul logement par an par contribuable.

La loi Scellier ne s'applique pas aux logements pour lesquels une promesse d'achat a été conclue avant le 1er janvier 2009. Aussi, pour les ventes en VEFA signées antérieurement au 1er janvier 2009 mais non encore passées chez le notaire, les investisseurs ont la possibilité d'opter pour le dispositif Scellier, sous réserve de respecter les autres conditions.

Doublement du prêt à 0 %

Cree en 1996, le prêt à 0 % ou prêt a taux zéro (PTZ) est destiné à favoriser l'accès à la propriété pour les ménages modestes désirant construire ou acheter un logement partout en France. Le principe est un prêt sans intérêt, dont les caractéristiques dépendent de la composition du ménage, de ses revenus, de la zone géographique et du caractère neuf ou ancien du logement. Maintes fois reformé, le prêt à 0 % connait aujour­d'hui une nouvelle évolution : dans le cadre du plan de relance, l'Etat vient en effet de doubler cette aide pour la construction ou l'acquisition d'un logement neuf, d'augmenter la durée maximale du prêt et d'allonger le différé de remboursement en zone « tendue ». Ce dispositif, mis en place du 15 janvier au 31 décembre 2009, concerne les personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur logement dans les deux ans précédant l'opération envisagée. Pour l'acquisition d'un logement neuf de 167 000 € en zone A par un ménage de 3 personnes, le prêt à 0 % s'élève à présent a 50 100 €. Auparavant on retenait 20 % du prix du logement plafonné à 125 000 €, soit 25000 € de prêt à 0 %" La durée maximale du prêt a été parallèlement allongée pour que les mensualités n'augmentent pas à cause du doublement. Par exemple, la durée maximale est portée de 24 à 30 ans. Pour soutenir les agglomérations ou devenir propriétaire est le plus difficile (zone A), les conditions de remboursement ont été rendues plus favorables. Certains des ménages investissant en zone « tendue », qui auparavant devaient rembourser le prêt à 0 % en 9 ans, disposent maintenant de 19 ans pour le faire, dont 15 ans de différé partiel. Le PTZ « doublé » est accordé pour construire et acheter le terrain ou acquérir un logement neuf qui n'a jamais encore été occupé, aménager à usage de logement des locaux non destinés a l'habitation, financer un logement acquis dans le cadre d'un contrat de location ­accession lorsque l'emprunteur est le premier occupant à la date de la levée d'option. Le montant maximum du prêt à taux zéro varie en fonction de la localisation du logement (zone A, B ou C)* de 20 700 € à 42 800 € pour 1 personne. Le calcul du montant de base du PTZ ainsi que le montant plafond d'opération sont également modifiés. Le logement doit être la résidence principale de l'emprunteur. Tant que le PTZ n'est pas intégralement remboursé, le logement ne peut être loué qu'a certaines conditions précises (mobilité professionnelle, divorce, dissolution de pacs, invalidité, chômage). Tous les grands réseaux bancaires signataires d'une convention avec l'Etat qui proposent déjà le prêt à 0 % doublent le Prêt pour un logement neuf. Pour bénéficier du PTZ, le revenu fiscal de référence annuel, après abattement de 10 % pour frais professionnels sur les salaires, doit être inferieur aux plafonds figurant dans le tableau suivant. Pour 1 personne: - 31 250 € en zone A (Îles de-France et zones très tendues) - 23 688 € en zones B et C (reste du territoire). Pour 2 personnes: - 43 750 € en zone A - 31 588 € en zones B et C Pour 3 personnes: - 50 000 € en zone A - 6 538 € en zones B et C Pour 4 personnes: - 56 875 € en zone A - 40 488 € en zones B et C Pour 5 personnes et plus: - 64 875 € en zone A - 44 425 € en zones B et C * Zone A : agglomération parisienne, une partie de la Côte d'Azur, Ie Genevois français. Zone B : agglomérations de plus de 50 000 habitants, reste de l’Île de France, autres zones frontalières ou littorales. Outre-mer. Corse. Zone C : reste du territoire.